AIがはじき出す高収益新築アパート、コンサルタントが運用までフォロー

2026年05月12日

ZIRITZ ／Stock Former

　資産性が高い不動産を持ちたい――。そんな希望を叶えてくれるのが、不動産投資の支援サービスを展開するZIRITZ（ジリッツ：東京都千代田区）の｢Stock Former（ストックフォーマー）｣です。新規で不動産投資を始めたい人はもちろんのこと、収益性が低い所有不動産を、収益性が高い不動産に買い換えたいと考えている人も活用できます。AI（人工知能）を駆使して収益性が最も高くなるように土地を選び、建物プランを組み合わせて企画します。専任のコンサルタントも伴走し、最適な不動産投資をサポートします。

Stock Formerとは？

　Stock Formerとは、AIが投資家の資産状況に合わせて、収益性の高い新築物件を企画し、建設までサポートするサービスです。長期にわたり表面利回り7％となる新築アパートを得ることができます。
　同サービスでは、投資家の資産状況からAIがローン枠を計算し、投資家に適した金融機関を選出。ZIRITZが独自に構築するデータベースをもとに、AIが賃貸ニーズのある土地を探し出し、高い入居率が見込まれる、コストを抑えた施工プランを自動で作成します。
　専任コンサルタントとして、不動産投資の最前線で活躍するスタッフが並走します。ローンから建築、運用までをフォローするため、個人オーナーでも、土地探しから融資、建設までを最短10ヶ月で実現できます。

　独自のAI技術と専任コンサルタントが、少ない自己資金でも新築1棟不動産投資に取り組みたい投資家をサポートします。すでに不動産を所有し買い増しを検討しているオーナーや、土地活用を行いたい地主にも適したサービスです。

何ができるのか

 低コスト・高収益の建築プランを作成

　AIが、土地情報や周辺家賃データから建物パターンを自動で作成。建築費と利益を比較し、収益還元法評価に沿った利回りが最大化するプランをシミュレーションします。

　オープンデータや不動産会社からの情報に加え、衛星画像で空き地を検出するサービスと提携するなど、独自のネットワークで土地情報を幅広く収集しています。駅前や人気エリアなど、立地特性も考慮したプランニングが可能です。加えて、AIの活用や土地の売買に関わる業務をDX化することによって、必要となる人員やコストを抑えています。

　建設業を担う同社では、資材や人件費などの建築コストもデータとして蓄積。自社で設計から建設まで行い、施工管理をDXで合理化しているため、デベロッパーの中間マージンがかかりません。そのため、販売価格が一般的な建物物件よりも2割安くなります。デベロッパーを通す場合、表面利回り4〜5％のところを、7％で実現することが可能です。市場で売却した場合には、利回り4〜5％となり、含み益がある状態で取得できます。

最適な物件条件とローンを提案

　投資家の属性と物件の担保価値の両面から、ローンが通りやすい金融機関を自動で抽出します。ZIRITZでは、提携する金融機関からヒアリングした銀行審査ロジックを組みこんだAIモデルが、顧客属性に合わせた融資先探しを行います。例えば、担保資産を持つ地主には、資産を適切に評価する金融機関をマッチングし、地銀の移住地制限などで限られる場合には、全国対応の金融機関を紹介します。
　さらには、ZIRITZとクレディセゾンで共同開発したブリッジローンを活用すれば、どの金融機関でも分割実行を行うことが可能です。　

第三者目線で、買主を一貫してサポート

　ZIRITZが買主側の目線で土地の状況を確認し、土地の購入まで無料でサポートします。土地の契約では仲介会社を紹介。ユーザーが仲介から購入する際には、同社の専任コンサルタントも同席し、第三者目線で管理会社や買主側のフォローを行います。

サービス利用の流れ

　Stock Formerを利用するには、初めにオンラインで会員登録を行います。その後、専任コンサルタントと面談を行い、資産状況や希望エリアにマッチした金融機関や物件の提案を受けることができます。専任コンサルタントが銀行へローンの打診や、土地の仲介会社の紹介を行い、土地売買契約時のサポートを行います。その後も設計から施工、入居付け、融資や公的手続きまで、ワンストップで支援します。

　ネットのプロバイダーや管理会社の提案、登記の手続き、ごみ収集などの公的手続きなど、賃貸住宅に必要な手続きを細やかにサポート。建物引渡し完了後には、管理会社と連携し、追加工事や不備箇所の修繕など、建物のメンテナンスまで対応します。

事例：表面利回り8.1％、自己資金0円融資を実現

　同サービスを利用した建築事例のひとつに、神奈川県鵠沼エリアの人気エリアにある賃貸住宅があります。旗ざお敷地を活用した重層長屋タイプの全12戸の白い壁のアパートで、専有面積19〜21平米のコンパクトなワンルームに、水回り設備や人気設備を導入しています。2階住戸には屋上テラスを設け、1階住戸には専用庭を設置し差別化を行いました。同物件は、家賃が周辺相場よりも3000円高いものの、募集後1ヶ月で満室。表面利回り8.1％を確保しています。投資額1億3500万円の融資を自己資金0円で受けることができました。

ZIRITZを金融出身の社長が立ち上げた理由

　ZIRITZの島崎代表取締役は、大手証券会社や大手銀行など金融業界でのキャリアを経て、総合コンサルティング会社でDX戦略案件に従事してきました。さらに、自身の不動産投資の経験を踏まえ、不動産投資とAIを掛け合わせたビジネスにチャンスがあると判断し、2019年にZIRITZを創業しました。

　創業後に、投資用不動産専用のプラットフォーム「Stock Former」を開発。投資家の個人属性データをスコアリングで分析し、匿名性を保ったまま不動産会社から投資物件の提案を受けられるサービスを提供してきました。その後建設業まで事業を拡大し、2023年に同サービスを発展させた「Stock Former-ZERO（ストックフォーマーゼロ）」を開発。2026年4月に、両サービスを統合し「Stock Former」に一本化しました。
　経営陣には、金融のほか建築設計、建築施工、システム開発などの経歴を持つスペシャリストが揃い、サービスを支えます。

実績と今後の展開

　同社は、2023年にサービスを開始して以来、56棟もの建築を受注してきました（2026年3月現在）。現在、Stock Formerの対象エリアは一都三県ですが、今後は大阪エリアや名古屋エリアへの拡大を予定しています。すでに、同エリアでのデータ収集やプランニングまで準備を整えており、スタッフを増員し対応エリアを広げていく方針です。

「資産形成では、仕事や人生を自分の意思で選び取る自律的な人でさえ、すべての判断を自身のみで行えないのが現状です。資産形成における個人一人ひとりの『自律』的な判断・行動をサポートすることで、それぞれが自分らしく生き、自分らしく活きる『自立』を力強く後押し、誰もが自分らしく輝ける投資環境を実現していきます」（島崎代表取締役）