栃木から関東全域へ 安定経営と高収益を両立する戸建賃貸経営【2/22~24　現地見学会@真岡市】

2024年12月26日

　戸建賃貸住宅の全国供給を展開する洋館家グループ（栃木県鹿沼市）は、長屋タイプを含む一戸建て賃貸による不動産活用に特化し、全国加盟店実績と合わせて累積4000棟を供給してきました。本部直轄の栃木県では900棟の実績があり、すべて満室となっています。

　栃木に次いで棟数が多い埼玉県（418棟）、茨城県（245棟）、千葉県（97棟）、東京都（47棟）でも受注を伸ばしており、2025年には、関東郊外エリアでの営業網が一層強化されます。「設計＋建築＋管理」「設計＋建築のみ」「ランドセット販売」など、入居者の要望に合わせたサービスを整え、高い入居率と収益に支えられた安定収入をオーナーに提供します。

新築戸建て賃貸経営／洋館家本店

国産を中心とした建材・設備、平均建築費は1棟1500万円

　洋館家グループは、消費者視点による低価格で高品質な戸建て賃貸住宅を提供しています。国産を中心とした建材と設備を使用しながら、資材の一括購入と、土地の形状や地域性に併せた設計ノウハウを蓄積し、建築コストを抑えているのが特徴です。商品を規格化することで施工作業をシンプルにして、コストパフォーマンス、工期の短縮、品質向上を実現しています。

　分譲住宅と同等の性能にこだわり、ZEH仕様（太陽光パネルのみ別途）を標準化しました。これにより、入居者の光熱費は約20%削減されています。平均建築受注額は、本体価格、外構工事、管理費、諸費用などを合わせ、1棟あたり約1500万円前後です。土地代を含まない表面利回りは9.6%以上を維持しています。

規格化と一括仕入れにより、コスト削減を実現

　本部直轄の栃木県、並びにその周辺の北関東エリアは、消費者の戸建信仰が強く、子育て世代の入居需要が旺盛です。しかし、「購入したいが転勤や異動がある」「長期的な債務に拘束されたくない」など、さまざまな理由で住宅を購入しない消費者が多くいます。洋館家本店は、資材メーカーに直接発注し、規格化することで建築コストを抑えました。これによりオーナーの投資を呼び込み、入居者が共同住宅の家賃並みで借りることができる戸建ての賃貸住宅を実現しました。

　「戸建て賃貸は入居者の需要に対して、供給数が圧倒的に少ない状況が今も続いています。自社で管理する鹿沼市では、平均築年数が25年を超えましたが入居率99％を維持しています」（福田功社長）

　2024年3月期、本部直轄事業として、50世帯の戸建て賃貸住宅（長屋タイプを含む）を竣工しました。そのうち9割は地主の土地活用で、残りの1割は土地付き投資商品として販売したものです。25年3月期は、竣工数が100世帯に達する見込みです。相続税対策として、区画整理地の土地活用を希望する地主からの相談が増えています。

事例紹介

＜2/22~24 物件見学会開催＞【見学会申し込み受付中】
1棟2戸連結・長屋タイプ／栃木県真岡市

物件見学会に申し込む

2/22(土)～24(月・祝)｜物件見学会＠栃木・真岡　
長屋タイプ（67㎡２LDK・2戸連結、898万円（1戸あたり）

2/23（日）PM1:30〜PM2:30
現地にて、グループ代表福田功によるセミナー開催！
テーマ「なぜ、戸建賃貸なのか」

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土地面積：670㎡
延べ床面積：67.07㎡（1戸）
総工費：898万円（1戸／本体価格）
間取り：2階建て2LDK
賃料：8万6000円（1戸・駐車場2台込み）
※制振ダンパー、顔認証付きのスマートコントロールキーを設置

＜その他物件事例１＞

3棟6戸（長屋タイプ）／栃木県鹿沼市

土地面積：196坪
延べ床面積：76.8㎡（1戸）
総工費： 1500万円✕６戸　9000万円
間取り：2階建て3LDK
賃料：9万5000円（1戸・駐車場2台込）

　本物件は、東武鉄道日光線新鹿沼駅から徒歩5分の場所にあります。建物は2世帯の一部を連結した長屋タイプです。鹿沼市では、条例により60坪あたり1棟の住宅しか建てられません。条例に従って戸建てを建てると、この土地の収益性は低くなる状況にありました。2世帯を連結したことにより、196坪の土地に、2階建て3LDKの住居を、3棟6世帯建てることができました。各世帯に、2台分の駐車場も用意しています。

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＜その他物件事例２＞

戸建て賃貸：22棟／栃木県鹿沼市

土地面積：4000㎡（1棟あたり165㎡）
延べ床面積：79.5㎡（1棟）
総工費：3億8000万円
間取り：2階建て3LDK
賃料：88,000円/月額1棟当たり

　栃木県鹿沼市で、22棟の戸建賃貸住宅による住宅を開発しました。土地オーナーは40代の方でしたが、祖父母や母親の相続に立ち会い、多額の相続税支払いを余儀なくされてきました。父親だけが残された状況で、相続対策の必要性を意識し、開発を決めました。
対象地は5億5000万円の土地評価がついており、相続対策を行わずに父親が亡くなった場合、億単位の相続税を支払う必要がありました。一方で、父親が建てた40戸の連棟アパートは、空室が埋まらず、活用方法に悩んでいました。

直営とFCで年間250棟を供給

　洋館家グループは、24年3月期、売り上げ30億円を達成しました。内訳は、直営の建築事業とFC事業を行う洋館家本店が15億円、不動産事業の晃南開発(同)が5億円、FC加盟店向けの資材仕入れと販売を行う未来の住まい館(同)が10億円です。FC加盟社数は建設会社137社、設計事務所120社、資材メーカー60社、その他、土地情報の提供、賃貸仲介、管理を行う提携不動産会社が1500社に上ります。自社とFCを合わせた戸建て賃貸住宅の年間竣工数は約250棟です。

　福田社長が戸建て賃貸事業を始めたのは、1990年代後半でした。それまで、賃貸アパートを建てて管理をしていましたが、入居者間のトラブル対応で社員が疲弊してしまったことが、事業転換のきっかけとなりました。「入居者同士の板挟みになり多くの社員が強いストレスを抱えていました。集合住宅よりも入居者間のトラブルは少ないだろうと考え、戸建て住宅に舵を切りました。初めて建てた9棟の戸建て賃貸住宅は、竣工前に入居希望者が殺到し、抽選で契約者を決めました。その後、入居者の１組が手土産を持って、お礼に来てくれたのです。それほど喜んでもらえるとわかり、戸建て賃貸住宅事業に舵を切りました」（福田社長）

　社会人の平均的な引っ越し回数は4〜5回と言われます。経済環境の変化やグローバル化に伴い、ライフステージに合わせた目的別の住まいが求められていると、福田社長は話します。

　「核家族の進行は、一人世帯をさらに増やすでしょう。ライフステージごとに住まいを変えるには、賃貸住宅をさらに増やさなければなりません。賃貸、持家、病院、施設など、生涯にわたって住まいに関わる負担が付いて回ります。一方で、多くの人は、住まい環境に、価格や品質よりも、利用価値と交換価値を求めます。つまり、付加価値の提供が不可欠です。当社は現在、大学との連携で「集中力向上や、熟睡できる寝室」を研究中です。住むための箱を提供するのではなく、人の生活に欠かせない価値を提供したいと思っています」（福田社長）